建信优置，不动产资管新范式下的中国存量焕新样本

在城市化进程进入下半场的今天，中国房地产市场正经历着从增量扩张向存量焕新的历史性转型，建信优置作为建信信托旗下专业的不动产资产管理平台，以"金融+运营"的创新模式重塑存量资产价值，在破旧厂房、闲置商场与新兴消费需求的鸿沟间架起价值桥梁，开创出独具特色的资产焕新范式，这个深度参与中国城市更新的市场主体,正在书写着新时代存量资产价值重构的实践样本。

存量时代来临：重构不动产价值的必然选择 中国城镇化率突破65%的当下，城市发展逻辑已发生根本转变，新建商品房年销售面积从2018年17.2亿平方米峰值持续回落，而全国商业地产存量规模超过60亿平方米，其中低效闲置资产占比逾30%，国务院发展研究中心数据显示，重点城市核心商圈写字楼空置率长期维持在15%-20%区间,传统物业形态与新兴消费需求的结构性矛盾日益凸显。

在此背景下，"建信优置模式"的诞生具有历史必然性，不同于传统开发商的"拿地-建设-销售"路径，建信优置聚焦于"投-改-运-退"的全生命周期管理，通过金融工具的创新运用，将债权融资、股权投资、资产证券化等工具进行组合配置，形成贯穿募投管退的价值链闭环，这种模式突破了传统资管机构"重金融轻运营"的局限,实现从被动管理向主动赋能的跃升。

核心能力体系的迭代构筑 建信优置竞争力的根本，在于构建了金融、运营、科技三位一体的核心能力矩阵，在金融端，依托建行集团的全牌照优势，构建起包含并购基金、类REITs、CMBS等多层次融资体系，2023年成功发行的"建信优置-北京中关村资产支持专项计划"，即是通过结构化设计将改造后物业的稳定现金流进行证券化,为存量资产退出开辟新通道。

运营端的突破更具创新价值，其自主研发的资产诊断系统，运用大数据和人工智能技术，能够72小时内完成标的资产的360度价值评估，在改造实施阶段，设计师团队与商业运营专家联合作战，精准把握"空间改造-业态规划-品牌招商"的共生逻辑，上海静安某老旧商场改造案例中，通过重新规划动线、植入艺术空间、打造网红餐饮集群，使项目租金水平在18个月内提升120%，出租率从65%跃升至95%。

生态协同的乘法效应 建信优置的价值创造，本质上是对产业链资源的系统性整合，在与地方政府合作的城市更新项目中，通过"产业导入+资产盘活"组合拳破解改造难题，广州黄埔某工业遗址改造项目，不仅引入文化创意产业集群，更协同地方政府构建孵化器平台,最终实现片区税收增长与资产增值的共赢。

这种生态构建能力在资本端同样显现威力，2022年与知名外资基金共同设立的存量资产并购平台，开创了"国企产业资源+外资金融资本+专业运营能力"的新型合作范式，通过将国际经验与本土洞察有机融合，在项目筛选标准、风险控制模型、退出机制设计等方面形成独特竞争力。

价值重构的涟漪效应 建信优置的实践正在催生产业链的深度变革，其主导的北京中关村硬科技产业园改造，通过打造"实验室+中试基地+产业基金"的创新生态，吸引47家科技企业入驻，带动片区研发投入增长300%，这种"空间焕新-产业升级-区域增值"的正向循环,为城市更新提供了可复制的样板。

在资本市场上，其创新金融工具的应用更具破冰意义，2023年推出的全国首单"城市更新+绿色建筑"CMBS产品，将改造项目的节能指标与融资成本挂钩，开创了ESG理念在存量资产领域的落地路径，这种将社会价值与商业价值相统一的尝试,正在重塑不动产投资的评价体系。

未来赛道的战略布局 面对行业新趋势，建信优置展现出敏锐的前瞻判断，在数字新基建领域，其打造的智慧楼宇操作系统已覆盖全国27个重点项目，实现能耗管理效率提升40%，在消费升级赛道，通过与头部内容IP的战略合作，正在探索"空间运营+文化内容"的跨界融合，杭州某改造项目中打造的沉浸式国潮体验空间，单日最高客流量突破3万人次,验证了文化赋能的巨大潜力。

更值得关注的是其全球化视野下的战略布局，在新加坡设立的海外平台，不仅服务于国内资本的出海配置，更将国际先进的资管经验反哺国内业务，这种双向循环的能力构建,使其在中国资管机构国际化进程中占据先发优势。

当传统开发模式遭遇增长瓶颈，建信优置用五年时间交出了一份亮眼答卷：管理资产规模突破800亿元，年均IRR达15.6%，带动社会投资超200亿元，这些数字背后，是一个个焕发新生的城市空间，是一整套经得起检验的资管方法论,更是中国城市高质量发展进程中的生动注脚。

站在新的历史节点，建信优置的实践启示我们：存量时代的不动产资管，本质上是对城市空间价值、产业生态价值、社会人文价值的系统性重构，这种重构既需要金融资本的精准赋能，更需要运营智慧的持续创新，当资产管理从简单的价值保值升级为城市能级的提升引擎,中国房地产行业的转型之路方能行稳致远。